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2017,一线城市购物中心最缺这类品牌?

| | | | 2017-4-21 14:02

2017年北上广深计划开业购物中心共71个(商业面积5万㎡及以上),据推算,4大城市商铺总供应量达12400多间;上海商铺供应量最高,广州最少。其中,4大城市的体验式业态商铺供应平均占比36%,单个购物中心对体验式品牌需求与零售几乎持平,未来一线城市购物中心体验、零售比例预计将达1:1。

2017年北上广深计划开业购物中心共71个(商业面积5万㎡及以上),据推算,4大城市商铺总供应量达12400多间;上海商铺供应量最高,广州最少。

其中,4大城市的体验式业态商铺供应平均占比36%,单个购物中心对体验式品牌需求与零售几乎持平,未来一线城市购物中心体验、零售比例预计将达1:1。

1、2017北上广深拟开业购物中心商铺供应量12400+

2017年,北上广深共有71个购物中心(商业面积在5万㎡及以上)即将开业,商业面积共748.5万㎡。经赢商大数据推算,商铺供应量共12422个,品牌数量需求区间为:4718-7157个。

业态总需求比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:生活服务=61%:28%:4%:4%:3%。

以下根据2017四大城市拟开业购物中心店铺供应/品牌需求量从高到低进行详细解读,展示顺序为:上海、深圳、北京、广州。

上海

2017商铺供应量6200+

品牌需求量2300+

平均每个项目商铺供应量157间,品牌需求量60-90个

上海拟开业项目共39个,共390.9万㎡。经推算,上海商铺供应共6295家,平均单个项目商铺供应量为157间;品牌需求量为2396-3616个,平均单个项目品牌需求为60-90个。(注:具体推算表见分析后)

2017年上海拟开业购物中心名单

意味着上海市场今年整体招商压力指数区间为1.74-2.63,即平均每1.74-2.63间铺争抢1个品牌。(注:本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 )

赢商大数据中心—数据监测业务
监测内容:
① 指定区域市场、企业、商业项目、品牌等商业地产及零售行业数据监测;
② 商业地产及零售行业热点话题、对标项目、对标品牌的动态资讯监测;
③ 根据客户需求形成的基于数据监测的市场报告及定制化解决方案。
联系人:谢飞 13268045985 

区域级商圈项目的商铺供应量高达3400+

从总需求看,主城区区域级商圈商铺供应量相对较大,达3446家,主城区城市级商圈和非主城区商圈项目的商铺供应量均在2000家以内。

主城区与非主城区商圈项目面临的招商压力相当。

2017上海拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017上海拟开业购物中心各商圈招商压力指数

商铺供应量多集中在5-8万㎡项目

从总需求看,商铺多集中在主城区区域级商圈且商业规模5-8万㎡的商业项目。

结合品牌需求量看招商压力,可以看出,商业面积20万㎡以上的购物中心因其体量较大,招满商压力自然就大。

2017上海拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017上海拟开业购物中心各面积段招商压力指数

体验式业态:商铺总供应约2300间,品牌需求超1000家

上海各业态商铺供应比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:服务=60%:29%:4%:4%:3%。

其中,体验式业态总需求约占37%,商铺总供应共2307家,品牌总需求为1094-1482个;单个项目商铺供应为58家,品牌需求为27-37个。

零售业态招商压力将近是体验业态的2倍。

作为城市化进程发展比较快,居民收入水平相对比较高的上海,其消费者对商品多样化、差异化需求还是比较高,实体零售在上海有望最快转型,虽然整体零售铺位供应较多,但零售消费市场容量也会继续扩大。

2017上海拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

从同体量不同商圈的情况来看:

5-8万㎡购物中心各业态在主城区区域级商圈店铺供应量相对较多,可见各业态在主城区区域级商圈的商铺单店面积相应较小;

8-10万㎡的购物中心餐饮、服务、休闲娱乐三类业态每万平方米商铺数也是随商圈级别的降低而减少,非核心商圈餐饮、服务、休闲娱乐通过大面积商铺能辐射更远范围的消费者,餐饮、服务、休闲娱乐面积加大,给购物中心带来的体验感相对更强;

10-15万㎡购物中心中各业态在各商圈的店铺数相差不大,可见10-15万㎡购物中心各业态在各商圈的店铺面积相差不大;

15-20万㎡购物中心中零售业态的商铺数也是随商圈级别降低而减少,餐饮、儿童体验的商铺数随商圈级别降低而增加,主城区商圈更注重零售带来的收益,非主城区商圈注重体验功能增加体验业态品牌数。

2017上海拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017上海拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017上海拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

深圳

2017商铺总供应量2500+

品牌需求量950+


平均每个项目商铺供应量158间,品牌需求量60-91个

深圳拟开业项目共16个,共182万㎡。经推算,深圳商铺供应共2530家,平均单个项目商铺供应为158家;品牌需求为957-1462个,平均单个项目品牌需求为60-91个。(注:具体推算表见分析后)

2017年深圳拟开业购物中心名单

深圳市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.64,即平均每1.73-2.64间铺争抢1个品牌。(注:本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 )


88%的商铺供应集中在主城区区域级商圈

受供应影响,深圳商铺总供应集中在主城区区域级商圈,约占88%。从单个项目需求看,城市级商圈及区域级商圈供应相当。

尽管主城区城市级商圈是品牌商竞相角逐的战场,但从深圳来看,主城区商圈整体压力相当,差异不大。

2017深圳拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各商圈招商压力指数

5-8万㎡项目的商铺供应量最大

深圳总商铺供应集中在5-8万㎡面积段。

从单个项目需求看,项目面积增大,商铺供应量也相应增加,其中商业面积在20万㎡以上的购物中心,平均每个购物中心商铺供应量在260家以上。

从招商压力指数来看,各商业体量面临的招商压力相差不大。

2017深圳拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各面积段招商压力指数

体验式业态:商铺总供应约880间,品牌总需求近500个

深圳各业态商铺供应比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:服务=62%:27%:3%:5%:3%;

其中,体验式业态总需求约占35%,商铺总供应共885家,品牌总需求为421-578个;单个项目商铺供应为55家,品牌需求为26-36个。

2017深圳拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各业态招商压力指数

在主城区区域级商圈中,餐饮、零售业态每万平方米商铺数与购物中心面积呈现相关性,商铺数随购物中心面积增大而减少,购物中心体量越大,两业态商铺面积也越大。

对比5-8万㎡和大于20万㎡的各业态,每万平方米餐饮商铺数减少了56.8%,儿童体验减少了32.5%,服务减少了56.7%,零售减少了47.7%,休闲娱乐减少了50.5%,除儿童体验类的其它业态商铺数均减少一半左右。

可见从小体量购物中心到大体量购物中心,大部分业态商铺面积都以大店形式布局,商业形式也可更丰富多元。

2017深圳拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017深圳拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017深圳拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

北京

2017商铺总供应量1800+

品牌需求量700+

平均每个项目商铺供应量233间,品牌需求量89-135个

2017年北京拟开业购物中心共7个,商业面积共90.9万㎡。

经推算,北京商铺供应量共1866间,平均单个项目商铺供应量为233间;品牌总需求量为710-1081个,平均单个项目品牌需求量为89-135个。(注:具体推算表见分析后)

2017年北京拟开业购物中心名单

北京市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.63,即平均每1.73-2.63间铺争抢1个品牌。(注:本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 )


商铺供应量集中在非主城区商圈

对比不同级别商圈,北京主城区商圈项目的商铺供应量远小于非主城区商圈项目。与这个城市的总体规划一致,城市商业摊大饼现象明显。

2017北京拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各商圈招商压力指数

20万㎡以上的项目商铺供应量最大

从商铺总供应量看,20万㎡以上的项目商铺供应量最大。

结合品牌需求量看招商压力,5~8万㎡面积区间的招商压力最大。

小体量购物中心招商压力显而易见,5~8万㎡中小型体量购物中心既不能招大量大店填场,也有一定商铺供应规模,导致招商压力大。

2017北京拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各面积段招商压力指数

零售业态的商铺供应量和招商压力最大

2017北京样本购物中心各业态商铺供应比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:服务=60%:30%:4%:4%:2%。

虽然体验式商业主题盛行,但购物中心总体对零售品牌的需求仍占绝对主流,招商压力指数居高不下;

近年来购物中心大幅提高餐饮比重,餐饮招商压力也日趋显现;其它体验类业态因为自身面积需求较大,购物中心所需招商的商铺也较少,所以招商压力指数相对较小。

建议:适当减少引进零售业态,控制引进餐饮业态,增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本原则。

2017北京拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各业态招商压力指数

2017北京拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017北京拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017北京拟开业购物中心—各业态品牌需求量

广州

2017商铺供应量1700+

品牌需求量650+


平均每个商铺供应量超190家,品牌需求量在70个以上

广州拟开业项目共9个,共85万㎡,经推算,广州商铺供应共1731家,平均单个项目商铺供应为192家;品牌需求为654-998个,平均单个项目品牌需求为73-111个。(注:具体推算表见分析后)

2017年广州拟开业购物中心名单

广州市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.65,即平均每1.73-2.65间铺争抢1个品牌。(注:本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 )


商铺供应集中在非主城区商圈

整体而言,广州主城区商圈供应量小,店铺供应集中至非主城区商圈。

但是,广州原本缺乏地理优势的非主城区商圈,招商压力指数比主城区商圈高,未来也将面临高库存风险。

2017广州拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各商圈招商压力指数

5-8万㎡项目商铺供应及品牌需求量最大

商铺总供应集中在5-8万㎡,该面积段虽总面积小,但单店面积也相应较小。15-20万㎡面积区间的单个项目商铺供应及品牌需求最大。

2017广州拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各面积段招商压力指数

体验式业态:商铺总供应约610间,品牌总需求超650个

广州各业态商铺供应比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:服务=62%:28%:3%:4%:3%。

其中,体验式业态总需求约占35%,商铺总供应共615家,品牌总需求为290-399个;单个项目商铺供应为68家,品牌需求为32-44个。

从招商压力指数来看,广州购物中心餐饮比例也追赶着零售比例,以目前广州各购物中心的餐饮品牌种类和形式的丰富度,招商仍需从消费者对餐饮的多元需求入手,加强餐饮体验性质,提高聚客能力。

2017广州拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各业态招商压力指数

在同体量不同商圈的购物中心中,5-8万㎡购物中心随商圈级别降低,各业态的每万平方米商铺数减少,各业态在非主城区商圈更开店面积整体大于主城区商圈。

2017广州拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017广州拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017广州拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

1、2017北上广深拟开业购物中心

商铺供应与品牌需求总态势

上海商铺供应量最大,广州最小

上海商铺供应量最大,其次为深圳,广州商铺供应量最小。

2017北上广深拟开业购物中心各业态商铺供应量

2017北上广深拟开业购物中心各业态品牌需求量

体验式业态商铺供应约占36%

统计范围内,一线城市总体各业态商铺供应比为零售:餐饮:儿童体验:休闲娱乐:服务=61%:28%:4%:4%:3%。其中,体验式业态商铺供应约占36%。

北京、上海、广州、深圳四个城市的体验业态占比分别为38%、37%、35%、35%,北京体验业态比例略高于其他一线城市,其中主要体现在餐饮占比,已超过30%,为一线城市中餐饮商铺供应占比最高的城市。

未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1:1

统计范围内,2017年北上广深单个项目体验式品牌需求为29-40个,与零售品牌需求量将近持平,未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1:1。

地段越核心,对零售、服务业态的需求越大

项目所处地段离核心商圈越远,体验式业态需求越大,体验式业态在偏远地段的吸客作用更重要;

主城区区域级商圈及非主城区对休闲娱乐、儿童亲子的需求稍大,主城区城市级商圈需求小,一方面以零售为主,一方面其休闲娱乐、儿童体验店多为主力店;

服务业态以银行、宠物店、摄影、旅行社等为主,地段越核心,消费水平越高,服务业态的需求越大。

商铺供应/品牌需求量与体量并不呈倍数增长

整体而言,项目体量越大,对各业态的需求越大。但其需求量与体量并不呈倍数增长,一方面是由于项目体量越大,其公共空间的规划会更多;

另一方面,反映部分品牌有多个产品线,如社区店、旗舰店、标准店等,根据不同体量的项目开设不同产品的门店。

减少零售,控制餐饮,增加体验式业态

四个城市招商压力指数区间相差不大,可见一线城市2017年的招商态势大体一致,项目体量与品牌需求所形成的市场格局也无太大差异。

各城市间的零售、餐饮及其它体验业态招商压力基本无异。

近年来购物中心大幅提高餐饮比重,餐饮招商压力也日趋显现;其它体验类业态因为自身面积需求较大,购物中心所需招商的商铺也较少,所以招商压力指数相对较小。

适当减少引进零售业态,控制引进餐饮业态,增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本三原则。

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