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恒隆广场,只能靠上海赚钱?

| | | | 2019-2-1 13:20

恒隆系2018成绩单。2018年,恒隆地产物业租赁总租金收入增加5%至81.81亿港元。陈启宗特意表示:“尽管恒隆部分租赁面积因进行资产优化而需暂时关闭,但我们的租赁物业仍持续增长。”

1月30日,香港渣打银行大厦28楼,董事长陈启宗一行人步入恒隆系2018全年业绩会会场。

“好,我就一句话开个场,剩下的交给卢生来说。”

陈启宗仅用一句“陈式幽默”,便让现媒体的“长枪短炮”从自己身上移开,把恒隆系2018全年业绩会的焦点指向行政总裁卢韦柏。

“相信大家都已经看到我们的业绩了,公司的租赁业务总体符合我们之前的预期”,卢韦柏指,恒隆下半年租赁业务的收入增速明显加快。

陈启宗会上保持微笑,在他眼里,尽管因可售住宅货量减少使得总收入出现了下降,但核心租赁业务的收入获得稳定增长,2018年恒隆系的整体业绩还算靓丽。

但,或许真正让他高兴的是,一位可堪大任的“接班人”站在了这份“成绩单”的背后。

 01 

内地租务下半年加速

这一次,是接替陈南禄8个月以来,卢韦柏交出的首份“成绩单”。

根据公告,恒隆地产在2018年的总收入为94.08亿港元,大幅下滑16%;总营业溢利为68.22亿港元,跌幅达到14%。

制图:商业地产头条数据来源:企业财报

曾被寄予厚望的卢韦柏,依然未能扭转恒隆总收入持续两年下跌。恒隆在公告中给出了解释:收入减少主要是由于2018年度出售的住宅较少。

2018年全年,恒隆地产物业销售收入为12.27亿港元,比2017年的34.2亿港元减少了36%,物业销售营业溢利7.62亿港元,比前一年的22.38亿港元大幅下降66%。

与住宅销售下滑的表现不同,恒隆地产物业租赁租金收入的整体表现优于2017年。

2018年,恒隆地产物业租赁总租金收入增加5%至81.81亿港元。陈启宗特意表示:“尽管恒隆部分租赁面积因进行资产优化而需暂时关闭,但我们的租赁物业仍持续增长。”

在租金收入构成当中,恒隆内地租赁物业的收入反超香港。其中,内地8个项目共为恒隆地产贡献了42.44亿港币,略超香港的39.37亿港币。

对此,卢韦柏称,“我们下半年内地物业的收入的增速,比上半年及之前一年明显加快。”

公告显示,恒隆地产内地物业以人民币计值的收入于2018年下半年及上半年按年分别录得6%及2%的增长。

其中,除上海以外的6个商场收入全年上升7%,而下半年更录得9%的增幅。而内地八个商场的收入增加3%至人民币27.55亿元,倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。

对内地商业市场的现状和前景,卢韦柏的看法和陈启宗去年基本一致,“由于内地高端市场的表现回稳,我们对租赁市场表示审慎乐观。”

 02 

上海依赖症

尽管陈启宗会上的角色更多地扮演一个旁观者,但被问及恒隆是否会在粤港澳大湾区布局,他却主动作出否定:

“大湾区一定会成功,但是不同公司有不同策略,恒隆还是专注现有大城市的布局。”这样的表态,说明恒隆暂时不考虑广、深两个大湾区的核心城市。

一直以来,国内商场租金最昂贵的区域排名中,北上广深名列前茅。但这些一线城市中,恒隆只布局了上海,业界对其“一线城市,死守上海”的战略依然心存疑虑。

彼时,在粤港澳大湾区规划细则即将出台之际,便引来多家商业地产商抢食。

 万科旗下的商业地产平台——印力集团,去年刚完成收购凯德旗下20家购物中心的大动作,其中有5个项目分布在大湾区范围内。目前,印力在广、深两座城市里拥有多个商场项目。

 新世界中国,在大湾区的总投资量超过400亿元,在广州、佛山、深圳等城市都新增了大量土地储备,是在大湾区投资量最大的香港房企。仅在2017年,新世界中国就在深圳前海、太子湾、广州增城等地新增土地储备80万平方米,从2016年开始计算则新增了4个项目。

 同为港企的新鸿基也不甘落后,于2018年5月成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地块。按照新鸿基规划,这是继广州天环广场、天汇广场等之后,另一个质素超卓的指针性商业项目。

反观恒隆地产,其“上海依赖症”非常严重。

2018年,上海两座恒隆广场收入高达23.54亿,沈阳、济南、天津、无锡均为1、2亿元。这也意味着,恒隆商场一半以上的租金收入都由上海项目贡献。

而本年度上海港汇恒隆进行了整修工程,对其出租率产生一定影响,从而导致租金减少9%,但是体量大也直接影响了恒隆广场的全年营收表现。

未来,恒隆能否摆脱这种布局模式的困境?或许还需交由下一任接班人来回答。

以下是媒体现场提问环节:

✦ 谈经济放缓

Q:刚刚提到下半年内地零售市场放缓,会不会担心今年这个放缓的情况会蔓延,你们对此有何对策?

卢韦柏:关于零售放缓这个问题,首先可以看到,我们下半年的增长比上半年快,当然我没有水晶球,看不到未来3、5个月后会是怎样的走势,但今天1月30号了,我们可以看到,增长的势头依旧强劲。

对于市场大环境,我不能说肯定没影响,但目前来看,对高端商场、奢侈品其实影响不大,反而在这种不稳定的大环境下,城市高端零售反而可能有机会把生意做得更好。

要说对策,对我们来说,做零售是每天都要努力的工作,我们希望每个商场做到毛利率增高,这意思是,我们成本增加的速度比收入的速度低。

这其实属于防守型,在不明朗的市场环境下,只要控制好成本,就不会陷入太困难的境遇里。

陈启宗:我补充两句,目前香港还是比较平稳的,内地就有一些特别的现象。

大家都说经济不好、中美贸易战,这些都是事实。但另一方面,大家可能没注意到,奢侈品在中国的销售不降反升,这与我们经营业绩的表现一致。

近期我们常去欧洲,与大名牌的领导层有接触,没有人提中美贸易战,而且在这样的市场环境下,他们的销售额都是双位数增长。

过去几个月里,我们与世界大名牌签了30多张租约,分别在上海、大连、昆明等。虽然这并不表示中国的奢侈品市场会一直向好,但在可见的将来,绝不会受到中美贸易战太大的影响。

整体消费下降告诉我们,一般老百姓的消费往下走,但奢侈品是继续上升的。

要说今年恒隆在内地的租务是什么情况,我觉得是稳中向好,我不是特别担心,反而我相信,不出意外,从2020年开始会有相当大的增长。

原因很简单,在未来1年至18个月里,我们大概有800万平方呎商场和写字楼会开业。

例如昆明已经达到近8成租满,很多大牌子都是签了或正在签的过程中,而且租金非常好。

上海港汇恒隆广场正在进行大装修,到今年年底才会重新开,所以今年的业绩增长还不能很明显,到2020年有20%的增长,这个可能性是绝对存在的。

✦ 谈拿地策略

Q:恒隆地产在香港很久没投地了,现在内地很多发展商也过来香港投地,恒隆对此怎么看,在香港的发展策略是怎样的?

卢韦柏:我们不评论其他企业/项目,如果你有留意的话,其实很多拍卖恒隆都有参与的,只是我们没中标而已,不是说我们没有兴趣。

没中标的原因,是我们评估过成本,超出我们的预算范围。但我们在不同场合都讲过,对于香港的发展我们从来没有放弃,我们也积极参与每一个机会,正如董事长所说,有些拿地机会也不一定是公开拍卖的途径,等到适当的时机我们再公布。

Q:上星期上海一宗商办用地拍卖,但最后竞拍的三家企业里面没有恒隆,请问之前是对这一块地比较有兴趣吗?现在是华润拿了这宗地,整体是商办写字楼,未来对你们的写字楼会不会有影响?

陈文博:上海那块地我们当然研究了很久,但跟香港一样,我们必须算好数字,数字过得去,我们一定会拿,但这次的数字,我们觉得不合适。

说到影响,不能说完全没有,但静安区的写字楼供应不是很多,总体上我觉得价格上的影响不会很大。

✦ 谈粤港澳大湾区

Q:最近粤港澳大湾区是很火的话题,你们对大湾区内的城市是否有布局计划?

陈启宗:大湾区没有理由不成功。但大湾区很大,我们进入的机会不是很大,但这不要紧,因为不同公司、不同企业有不同的策略,我们比较喜欢做某种东西,别人喜欢做别的东西,所以我一点儿都不担心。

✦ 谈杭州新项目

Q:对于新拿下的杭州项目有何规划?

陈文博:杭州项目规划有商场、写字楼、五星级酒店,总面积约19.41万㎡(未包括地下商业面积),总投资额约160亿人民币,预计2024年开幕。

✦ 谈退休计划

Q:请问董事长,接下来是否有接棒的计划?

陈启宗:卢先生不正接着吗?(大家笑)我基本都没有回答,都是让卢先生回答,我只是马后炮而已。

Q:是否有退休计划?

陈启宗:你想我退休吗?

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