项目介绍：
谷城新合作商业街位于谷城商业核心地段，县府街、粉水路、粉阳路三条主干道以下，全长约1300米，总建筑面积约3.2万平方米，总投资6亿元。项目建成后，将扩充谷城核心商圈的商业规模，形成地下、地面和地上的三维立体商业格局，未来将辐射老河口、丹江、石花、五山、盛康、庙滩等9个乡镇和2个县级市，成为超过百万人的一站式体验消费目的地。它是全市首个地下一站式、全业态、情景体验商业街，以高品质家庭体验式消费为全新理念，集美食生活、时尚、儿童、娱乐、休闲、体验于一体，全面满足一站式消费需求空间。
项目于2019年8月正式开工建设，计划于2020年底交付使用
一、谷城新合作商业街项目简介
谷城新合作商业街是谷城县2019年重点建设工程，是国家重点平站结合人防工程，由北京新合作商业发展有限公司开发建设和运营管理的。该项目位于谷城商业核心地段，县府街、粉水路、粉阳路三条主干道以下，项目东起谷城县府街怡谷大酒店，延经粉水路，西至粉阳路世纪广场。整个项目分二期建设，一期为怡谷大酒店至粉阳路与化建道子交会处，二期为粉阳路与化建道子交会处至世纪广场。全长约1300米，总建筑面积约3.2万平方米，总投资6亿元。
新合作·粉水路商业街是集人防、旅游、文化、消费、休闲为一体的一站式、全业态、情景体验商业街，建成后，将扩充谷城核心商圈的商业规模，形成地下、地面和地上的三维立体商业格局，将引入LED天幕体验街区，根据实时情景模拟四季变化，带来视听震撼体验，打造谷城全新情景体验商业街。该商业街还将配备特色街区元素和流行主题装饰，打造沉浸式网红街区，聚合强大消费力，引领商业新体验。
项目于2019年8月正式开工建设，计划于2020年底交付使用。
二、项目特征分析
1、黄金地段：
业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。
（1）项目地处谷城城区中心区域，周边商业氛围日益浓厚（军翔百货，群兴购物广场，肯德基，揽月大厦，中百超市等）；
（2）项目地理位置优越，交通便利，位于谷城老城区商业主干道县府路，粉水路与粉阳路；
（3）项目周边有南河大菜场、实验小学、汇科家电、西关市场，世纪广场、粉阳路小学，谷城三中，阳光学校等其车流量、人流量为项目发展提供充足的人流量；
（4）项目周边有县政府、商务局，公交总站，公路管理所，湖北银行、中国农业银行、电信、移动等重要单位，客流量稳定，有效提升项目周边人气；
（5）谷城的整个公交车线路100%的线路经过本项目，交通十分便捷。
2、配套完善：
（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境；
（2）社会配套：距离中医院医院300米、人民医院800米；距离粉阳路小学、谷城三中、阳光学校均在500米内，距实验小学约10米；湖北银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农商银行距离项目均在200米之内；
（3）物业配套：公司组建专门的商管公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务；
3、新兴商圈：
项目由四大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食等多功能业态组成，多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，将成为谷城的城市核心商业街。
4、经营理念：
谷城新合作商业街实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了谷城新合作商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：美食一条街等），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。
5、规模优势：
谷城新合作商业街实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分两期建设，总建筑面积近32000㎡，是谷在规模最大、业态最全、商品最丰富的地下商业街。
6、业态优势：
项目通过差异化、特色化定位，实现与街面的军翔百货、群兴购物广场、揽月大厦等业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。
7、专业化管理：
谷城新合作商业街由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段谷城的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。
随着谷城新合作商业街的启动，我们与军翔百货、中百超市、群兴购物广场、揽月大厦等一起将成为谷城商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，谷城新合作商业街将为谷城商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是谷城商业核心转移和商业发展升级的核心动力。
三、招商组市策略
项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、 “品牌共赢”战略。
1、放水养鱼：
在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。
2、品牌拉动、庄家托市：
在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。
3、品牌共赢战略：
常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业步行街，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。
四、交通分析&人口分析
1、交通分析
谷城交通网络：高速、高铁、国道、省道、机场四通八达，距襄阳刘集机场63KM，60分钟车程；距谷城高铁站3KM，7分钟车程；距客运站中心2KM，5分钟车程；谷竹高速、汉十高速、谷孟高速、福银高速穿城而过；222、241、316、三条国道纵横交错；新增251、275、368、467 省道 ；汉十高铁从武汉到十堰，途径谷城站，西武高铁谷城北站年底将运行开通
2、项目周边人口分析
谷城县辖城关、冷集、石花、五山、紫金、南河、盛康、庙滩、茨河9个镇和赵湾乡，设谷城经济开发区和薤山旅游度假区，242个行政村、48个社区居民委员会。2018年年末户籍人口59.86万人。男性30.81万人，女性29.05万人；乡村人口30.73万人，城镇人口29.13万人
3、经济分析
谷城处于襄阳古隆中-武当山-神农架旅游中心地带，2018年，全县6个景区，接待旅游人数384.5万人次，同比增长9.7%；全年旅游总收入22.1亿元，同比增长9.7%
谷城近6年来GDP持续稳健增长，2018年生产总值达375.10亿元，同比增长8.1%，年增长连续6年保持8——10%，整体经济呈高速发展状态，为本案发展提供了有力经济后盾。
谷城社会消费品零售总额从2013年的73.00亿元上升到2018年的135.10亿，同比增长12%，年均增长13.40%
谷城2018年城镇居民人均可支配收入达32508元，同比增加2744元，增长9.2%，城镇居民可支配收入从2013年的17273元增加到2018年的32508元，年均增长10%
五、临街商铺与步行街商铺区别
1、临街商铺的特征
临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。
2、步行街商铺的特征
（1）步行街商铺，依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。
（2）步行街的业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身
、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。
（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。
（4）在步行街经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。
（5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。
