太古、大悦城、凯德、华润、龙湖……商业地产未来计划

各商业地产企业2019年业绩报告陆续披露，租金收入已尘埃落定，2020一开年就撞上新冠肺炎疫情，商业地产受到严重影响，具体会波及到项目开发建设进度、已开业运营的商场租金收入等，引发对行业前景不明朗的担忧。

记者查阅10多家知名商业地产企业财务报告观察到，尽管病毒爆发对商场的人流和商户销售额带来压力，各集团依然对零售物业市场的中长期发展保持乐观，按照自身既定的策略稳步推进，包括凯德集团等外资企业；太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、新世界发展等港资开发商和华润置地、世茂商业及主题娱乐、宝龙商业、大悦城地产、龙湖集团、新城控股等内地房企年内均有投资物业开业计划，这无疑大大提振了市场士气。

因此，中购联铱星云商特推出专题，汇总13家商业地产企业近年将要面市的重磅商业项目和购物中心开业计划，给商业地产行业注入一剂强心针！

太古地产

太古地产年报中提到：中国内地投资物业租金、零售额上升，出租率坚挺。

1.太古地产内地未来计划

太古提到，受疫情影响，预计2020年的内地零售物业租金收入将会下降，但长远而言，国际零售品牌及餐饮业经营者对零售楼面的需求强劲。

由雅秀大厦改造升级而来的三里屯太古里西区预计2020年年底竣工，建筑面积约3万㎡。

三里屯太古里西区方案图，图源：北京IF

上海前滩太古里目前正在招商，预计2020年年底落成， 项目由太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司合资开发，总楼面面积约11.6万㎡，太古地产持有该项目50%权益，这是太古在上海继兴业太古汇后第二个项目，也是中国内地第三个太古里。

2.太古地产2019年商业物业运营概况

太古地产2019年租金收入为港币122.71亿元，而2018年租金为港币 121.17亿元。香港办公楼租金收入为港币61亿元，零售物业的租金收入为港币24.37亿元，同比减少12%；内地零售物业租金收入为港币23.76亿元，增幅10%，办公楼租金收入为港币3.8亿元，下降3%，酒店业绩有所改善。

恒隆地产

截至2019年年底，恒隆地产已进入包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等的9个内地城市开发11个恒隆广场商业综合体。年报提到，内地购物商场表现出色，物业租金持续增长。

1.恒隆内地未来计划

2020年计划：

2020年第三季度上海港汇恒隆广场的优化升级结束，将继续吸引奢侈品牌进驻；

大连恒隆广场总建筑面积为22万㎡，商场二期（2.86万㎡）于今年（2020年）分阶段开业；

大连恒隆广场，图源：时代建筑

武汉恒隆广场预计今年（2020年）底开幕，包括商场、办公楼和服务式公寓，总面积46万㎡。

2021年及以后计划：

昆明恒隆广场内的君悦酒店将于2023年开业；

无锡恒隆广场二期包含服务式公寓和酒店，2023年起启用；

沈阳市府恒隆广场二期正在拟定，会增加50%的零售面积，预计2024年起落成；

杭州恒隆广场总建筑面积19.41万㎡，项目于2019年9月动工，由KPF 建筑事务所担纲设计，为集高端商场、甲级办公楼和酒店的商业综合体。项目预计投资160亿元人民币，一期2024年开业，其余部分2025年启用。

2.恒隆2019年商业物业运营概况

恒隆地产2019年租金收入为85.56亿港元，按年增长5%，其中53%来自内地业务。内地物业收租为人民币40.03亿元，同比上升12%，内地商场租金收入上升了14%，达到31.29亿元。

3.恒隆中国内地2019开业的投资物业

昆明恒隆广场购物中心于2019年8月开业，总建筑面积43.2万㎡，购物中心超16万㎡，报告期末出租率达91%，17万㎡办公楼同时启用；

沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店于2019年第三季度开业；

无锡恒隆广场第二座办公楼2019年8月启用。

凯德集团

截至2019年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到2700亿人民币，占集团总管理资产的41%，新加坡和中国两大市场仍然是主要贡献者。

1.凯德集团内地未来计划

上海北外滩来福士总建筑面积约42万㎡，由2幢50层的办公楼和购物中心组成，其中商业部分面积约12万㎡，预计于年内（2020年）全面开业，项目是全球第十座、上海第三座来福士；

凯德成都青羊宫项目2018年中传出2020年开业计划，其后再无消息，年内能否开业未知。青羊宫项目位于成都核心城区青羊区，地处著名的宽窄巷子、武侯祠及杜甫草堂之间。为一座敞开式、低密街区式购物中心，共有6层，包括地上局部4层，地下2层(不含停车场)，商业建筑面积49,633㎡。

凯德集团总裁罗臻毓表示，中国是凯德集团最重要的市场之一，中国市场不仅对凯德业绩有重要贡献，也是其业务创新的前沿阵地和试验场。此次疫情下，凯德基于自身在数字化方面的领先能力为商户赋能，继续推进‘双线’融合发展、探索新模式。尽管眼下面临挑战，但凯德仍然对未来长期发展具有信心。

2.凯德集团2019年运营概况

凯德集团2019年税后净利润107.9亿人民币，同比增长21.2%，全年运营税后净利润达到53.4亿人民币，创集团历史纪录。新加坡和中国两大市场仍然是主要贡献者，合计贡献息税前利润的83.7%。

3.凯德2019年开业的投资物业

2019年，凯德中国市场业务取得积极进展。

2019年6月30日，凯德集团与淡马锡完成交易，收购腾飞和星桥两家公司（星桥腾飞集团的持股公司）的所有已发行股份，建立亚洲最大的多元化房地产集团之一，业务版图进一步扩大，进入产业园区等新经济领域；

商业管理板块，随着康莱德酒店的开业，杭州来福士中心六大业态全面落成、重庆来福士购物中心、西安凯德广场御锦城、佛山凯德MALL 180、成都的凯德广场乐视界和阿里中心上海虹桥四个购物中心管理输出项目盛大开业。

重庆来福士购物中心开业当天客流量达35万，市场反响强烈，重庆来福士是由凯德集团开发的112万方的城市综合体，投资超240亿人民币，由8栋塔楼、底部裙楼及一座横跨天际的空中连廊组成，涵盖住宅、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓五大业态。

新鸿基地产

截至2019年12月31日止6个月 ，连同合作项目，新鸿基地产总租金收入为港币127.13亿元， 同比增长3%；净租金收入为港币96.69亿元，同比增长2%。

1.新鸿基地产中国内地未来计划

截止2019年年底，新鸿基在中国内地已落成约135万平方米的物业，绝大部分是投资物业。集团将继续采取选择性及专注的策略，在内地主要城市物色商机。

ITC二期商场已预租完毕，计划2020年开业，面积约为0.4万平方米；余下期数中，甲级写字楼2021年底前完成，其余包括23万平方米商场的370米高摩天大楼预计于2023年底前完成；

南京国金中心一期已于2019年中落成，南京国金中心二期计划2020年落成；项目总面积约37.8万平方米，包括18.5万平方米的两幢写字楼、9.3万平方米的购物中心、一家安达仕Andaz五星级精品酒店。

杭州钱江新城的江河汇项目为新鸿基与平安于2019年8月7日以132.6亿元的价格联合拿下，出让面积5.52万平方米，项目的地上总楼面面积约83.6万平方米，将分期建设为包含办公楼、商场、住宅及酒店的杭州新地标，目前规划工作正在进行中。

2.新鸿基地产2019下半年内地投资物业运营概况

内地包括合作发展项目的总租金收入为人民币21.68亿元，按年上升7%，增长主要是续租租金上升及新落成物业收益，南京国金中心一期出租率提升、上海国金中心商场租金稳健增长、上海环贸 IAPM品牌组合更加多样化并引入食肆、北京APM将进行外墙翻新提升定位、广州IGC和天环广场整体出租率提高。

3.新鸿基地产2019年中国内地新开业投资物业

上海ITC综合项目总建筑面积70.6万平方米，其中ITC一期商场3.16万平方米已于2019年12月15日试营业，引入138个国际级高端品牌，1成品牌首次进驻中国及上海；

北京NTP新城广场2019年7月开业，建筑面积2万平方米。

九龙仓集团

九龙仓内地投资物业组合为其业绩带来的贡献逐渐增加。

1.中国内地未来计划

长沙国金中心包括写字楼和酒店（1号楼尼依格罗酒店已开业），2号楼预计2021年开幕；

长沙IFS综合物业，图源：长沙IFS官网

苏州尼依格罗酒店计划于2021年开幕。

2.九龙仓2019年内地投资物业运营概况

九龙仓2019年内地投资物业收入增加 14%至39.24亿港元，营业盈利增加 23%至23.11亿港元。

成都国际金融中心（成都IFS）和长沙国金中心（长沙IFS）表现优异，成都IFS 2019年收入为17.47亿港元，营业盈利为9.47亿港元，商场租户销售额近70亿港元，上涨幅度达到14%；长沙IFS 2019年收入和营业盈利分别达到了8.1亿港元和3.25亿港元，2019年全年零售销售额高达50亿港元。具体物业收入见下表：

新世界发展

新世界发展物业投资一枝独秀，香港及内地租金收入上升；中国内地物业发展在大湾区项目的支持下，分部业绩升59%。

1.新世界中国未来计划

新世界发展在中国内地的地产业务，大湾区占内地核心土地储备的约 50%，主要集中于大湾区内的核心城市深圳与广州，及位于个别重要经济版块的城市。

2020年下半年，宁波新世界广场（7-10, 11, 12 号地块）竣工面积41.27万平方米，包括4.38万平米商场、6.94万平米写字楼、13.77万平米住宅及车库。

宁波新世界鸟瞰效果图，图源：房天下

2020下半年，武汉新世界中心三期（武汉K11）项目竣工面积14.53万平米，包括3.23万平米商场、5.63万平米写字楼和车库。

业内传深圳南山蛇口太子湾K11将于2022年10月左右开业，项目体量22万平米，目前正处于打地基阶段。据官方消息，深圳太子湾K11，是中国首个一线临海K11，也是亚洲旗舰店。

新世界中国首度落子于杭州的新世界中国·杭港高端服务业示范区综合发展项目已启动复工进程，在3月25日奠基，成为今年首个在杭州复工、动工的港资项目。

2.新世界发展2019年下半年投资物业运营概况

截至2019年12月31日6个月，投资物业收入21.89亿港元，其中香港租金收入13.44亿港元，内地租金收入8.44亿港元，香港及中国内地总租金收入分别升 36%及 6%。

3.2019年新世界发展新开投资物业

总楼面面积约18.58万平方米的环球新地标 Victoria Dockside （前身为新世界中心）(不包括酒店) 于回顾期内全面启用，大幅优化新世界发展的租金收入基础。位于 Victoria Dockside 的 K11 MUSEA 人文购物艺术馆，于 2019年8月26日开业，目前项目出租率超过 90%；写字楼 K11 ATELIER，目前已租出接近 80%。

瑞安房地产

瑞安2019年收入为人民币103.92亿元，股东应占溢利为19.32亿元，租金及相关收入为22.51亿元，按年增长12%。未来瑞安房地产将继续专注商业物业，加强以上海为中心的商业地产策略。

1.瑞安房地产未来计划

随着商业地产策略的加强，瑞安将在上海部署更多的资源。2019 年，其完成了在上海的多项重大收购，包括购入企业天地5号、位于上海南京西路附近的普陀区商业地块鸿寿坊项目、位于上海青浦区包括四块住宅用地的蟠龙天地项目。

上海新天地南里重装定位为“新天地时尚一期”，计划于2020年开放，商场可出租总建筑面积为1.5万平方米，占上海新天地可出租面积的28%。

新天地时尚Ⅰ外立面效果图 图源：新民晚报

2019年9月，上海太平洋新天地（原淮海路太平洋百货）举行开工仪式，项目规划可建的总建筑面积（含地上及地下）约为39万平方米，其中约20万平方米为办公用途，近10万平方米为零售、餐饮及文化用途。办公楼将于 2022 年至 2024 年间分阶段落成，购物中心则于 2023 年完工。

上海瑞虹天地——太阳宫商业综合体项目包括两幢总建筑面积为 14.7万平方米的甲级办公楼及一座建筑面积为18.3万平方米的购物商场。该购物中心于2019年6月完成了建筑主体平顶工程，预计于 2021 年竣工。

武汉天地16万平米办公楼计划于 2021 年落成。

2.瑞安房地产2019年投资物业运营概况

2019年租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司所持物业）增长17%至25.73亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合，13%来自武汉，10%来自佛山，其余则来自重庆及南京。

3.瑞安房地产2019年内地新开业项目

2019年内，瑞安房地产上海新天地广场重装升级、武汉天地壹方北馆开业。

世茂商业及主题娱乐

2019年世茂商业及主题娱乐整体收入为人民币1115.17亿元，按年增加30.4%，其中94.4%（2018 年：94.6%）的收入来自物业销售，5.6%（2018 年：5.4%）的收入来自酒店经营、商业运营、物业管收入及其他业务。

1.世茂商业及主题娱乐未来计划

世茂在京津冀、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等核心城市群持续深耕，重点布局一二线及强三四线城市。同时，根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，世茂发挥多元业务布局及资源整合优势，多层面助力粤港澳大湾区深度融合发展，目前在粤港澳大湾区土地储备的总可售货值达人民币 3800亿元。

世茂深港国际中心效果图，图源：世茂集团官网

2.世茂商业及主题娱乐2019年内地商业运营概况

世茂商业及主题娱乐2019年商业运营收入约为人民币14.28亿元，增幅为30.9%，上海世茂广场租金收入大幅增加。

物业管理收入及其他由2018年的16.07亿元增加约68.1%至2019年的27.01亿元，主要由于物业管理规模扩大，以及合作项目管理费增加，截至2019年12月31日，已签约物业面积逾1亿平方米。

3.世茂商业及主题娱乐2019开业投资物业

商娱业务方面，世茂首次发布「4+2+M」多元业态组合：包括4大商业业务、2大主题娱乐以及「Mix & More」的其他新增业务。

2019年，亚太区首家蓝精灵主题乐 园“上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精灵乐园”已启动试营业；

首个服务式精装办公产品“茂空间MWorks”于南京亮相。

厦门世茂凡象酒店于2019年底开业。截至2019年末，世茂已开业的自持酒店有22家。

宝龙商业

2019年宝龙商业实现营业收入16.20亿元，同比增长35.0%，实现毛利润4.28亿元，同比增长31.5%，宝龙商业的主要收入来源中，超六成由长三角地区贡贡献。

1.宝龙商业未来计划

2020年，宝龙集团将新开业11个项目，其中舟山新城宝龙广场与绍兴诸暨宝龙广场将打造成为两大标杆项目。

绍兴诸暨宝龙广场，图源：绍兴楼盘网

2020年，宝龙商业将通过管理输出模式寻求战略并购机会，适时扩大市场份额。

另外，宝龙商业项目首进粤港澳大湾区。2019年，母公司宝龙地产首进大湾区，在珠海摘地，此地块将兴建珠海高新区宝龙城和珠海金湾区宝龙城。

珠海高新区宝龙城坐落于珠海市高新区科技创新海岸，将规划建设近9万㎡的购物中心、近3万㎡的五星级酒店、近5000㎡的科技交流中心及近3000㎡的艺术中心，总投资额将达50亿元。

金湾宝龙城总占地面积约19.39万㎡，计容建筑面积约43.19万㎡，其中住宅计容面积24.68万㎡、商业计容面积10.15万㎡、酒店计容面积2.47万㎡、办公计容面积5.89万㎡。

2.宝龙商业2019年投资物业运营概况

2019年，宝龙商管公司商业运营收入约13.35亿元，同比增加36.3%；物业管理收入约2.85亿元，同比增加29.2%。截至2019年12月31日，宝龙持有及管理的商业广场为42家，另管理3家轻资产项目。

3.宝龙商业2019年开业购物中心

2019年内，宝龙地产完成6个购物中心开业任务。

华润置地

华润置地2019年营业额为人民币（下同）1,477.4亿元，按年增长21.9%。其中，开发物业营业额为1,272.0亿元，按年增长21.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3亿元，按年增长26.3%。2019年全年综合毛利润率为37.9%，比2018年的43.4%有所下降，但投资物业（包括酒店经营）的毛利率略有上升。

1.华润置地投资物业未来计划

购物中心开业计划：2020年新开业压力较小，仅成都万象城2期及杭州东站万象汇、宁波万象汇、沈阳长白万象汇3个轻资产项目计划开业；

2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目；

截至2022年底，华润置地将有88个项目在营；另有28个项目将在2022年后开业。

持有物业投资坚持战略导向，重点布局一二线城市，通过“1个万象城+多个万象汇”模式深耕当地市场。年内， 成功获取北京3个优质商业项目，深圳1个优质商业项目。

2.华润置地2019年投资物业运营概况

华润置地2019年投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3亿元，其中，购物中心租金收入为91.5亿元，同比增长33.4%；写字楼收入为13.9亿元，同比增长12.3%；酒店业务营业额14.9亿元，同比增长4.5%。

2019年购物中心实现零售额646亿元，同比增长37%，同店增长18%；4个项目年零售额超40亿元，7个项目零售额在20-40亿元之间，11个项目零售额在10-20亿人民币之间。

截至2019年12月31日，华润置地在营投资物业总建筑面积超过1,000万平米。购物中心方面，已开业万象城╱万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

3.华润置地2019年开业购物中心

2019年，华润置地新开业购物中心8个，重装开业3个。新开业购物中心分别为苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、济南万象城、昆山万象汇、扬州万象汇；重装开业项目分别为鞍山万象汇、福州仓山万象里、上海华润时代广场，平均开业率为96%。

大悦城地产

2019年，大悦城营业收入总额约为人民币103.38亿元 ，较上年增加27.2% ，其中，投资物业租金及相关服务收入约为人民币43.41亿元 ，较上年增长19.5%。

1.大悦城购物中心未来开业计划

据铱星云商了解，大悦城地产2020年到2021年计划开业的项目有5个大悦城、3个春风里。

深圳宝安大悦城，图源：大悦城控股

2.大悦城投资物业运营概况

大悦城投资物业租金收入约人民币（下同）37.35亿元 ，同比增长20.0% ，其中大悦城商场租金收入约为30.64亿元 ，同比增长17.7%（注：上海长风大悦城 、西安大悦城为2019年1至9月份数据，2019年9月，大悦城地产将其持有上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权注入大悦城并购改造境外基金Garbo Commercial Property Fund L.P. 。）。

其中，朝阳大悦城销售额持续提升， 连续3年销售突破40亿元，2019年销售额突破44亿元 ，复合增长率 31% 。此外 ，成都大悦城等项目销售额增长约15%以上 。

3.大悦城2019年新开投资物业

2019年5月24日，北京大悦酒店新开业，酒店由原西单大悦城公寓改造而成，与西单大悦城紧密相连，运营团队将酒店打造为西单大悦城的主力店铺，大悦城与大悦酒店共享客流，会员体系的互联互通。

龙湖集团

2019年，龙湖集团营业额同比增长30.4%至人民币1,510.3亿元，其中物业投资业务收入同比增长41.5%至57.9亿元。

1.龙湖集团未来投资物业开业计划

龙湖集团2020年计划开业8座商场，包括成都上城天街、成都时代天街II期、南京龙湾天街、南京江北天街、重庆金沙天街、苏州星湖天街、西安香醍天街等天街系商场和成都武侯星悦荟。

龙湖成都上城天街，图源：搜狐城市-四川

2.龙湖集团2019年投资物业运营概况

天街、冠寓等经营性物业2019全年租金收入提升42%至57.9亿，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%（不含成都西宸天街和北京长安天街）、20.3%和0.7%，截至报告期末，龙湖集团在营商场39座，商场销售额为267亿元，同比增长25%，；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。

3.龙湖集团2019年新开投资物业
2019年内，龙湖集团新开北京长安天街、上海闵行天街、上海华泾天街、上海闵行星悦荟、杭州西溪天街、杭州滨江天街II期、杭州紫荆天街、成都滨江天街、合肥瑶海天街、南京六合天街等10座新商场。

新城控股

2019年，新城控股全年实现营业收入为人民币（下同）858.47亿元，归属于上市公司股东净利润 126.54 亿元，分别比 2018 年增长 58.58%和 20.61%。

1.新城控股未来投资物业开业计划

2020年内新城控股计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

襄阳吾悦广场是新城控股的第81座吾悦广场，总建筑面积超67万方，商业约12万方，为涵盖购物中心、主题商业街、公寓、住宅等产品形态的商业综合体，项目预计2020年5月8日开业。

长春北湖吾悦广场，计划2020年6月12日开业

2.新城控股2019年投资物业运营概况

2019年，吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，平均出租率99.16%。截至2019年底，新城控股已累计开业63座吾悦广场，已开业面积共计 590.62万方，同比增长51.44%。共有9个吾悦广场租金收入过亿。

3.新城控股2019年新开业投资物业

2019年内，新城控股21座吾悦广场实现开业，开业数量创新高。